Что год грядущий нам готовит?

    В преддверии Нового года принято подводить итоги и давать прогнозы на будущее. Чем запомнился 2007 год на рынке недвижимости и чего ожидать от 2008-го - об этом «Новости рынка недвижимости» побеседовали с участниками рынка и независимыми экспертами в области недвижимости. Основным событием 2007 года на рынке real state стало замедление темпов роста цен на недвижимость. Эту ситуацию специалисты трактуют неоднозначно и в зависимости от этого дают разные прогнозы. Одни аналитики предрекают стабильность, другие - изменение цен, при этом кто-то ждет их роста, кто-то говорит о тенденции к дальнейшему понижению. Большинство опрошенных специалистов, представляющих риэлторский бизнес, предпочитают занимать осторожную позицию, рассуждая о разнонаправленных тенденциях на рынке жилья, об уменьшении предложения и растущей популярности ипотеки. На 2008 год специалисты возлагают большие надежды. Ожидается принятие целого ряда необходимых для дальнейшего качественного развития рынка недвижимости законов. Планируются увеличение объемов вводимого жилья, активизация земельного сектора (за счет проведения аукционов) и, как следствие, наращивание темпов строительства.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Подходящий к концу 2007 год запомнился, наверное, двумя главными тенденциями. Первая - более чем полугодовая коррекция цен после высокого взлета в 2006 году. Вторая - впечатляющее падение доллара, и в связи с этим некоторая неясность в том, как считать цены на квадратные метры. Сейчас мы в конце очередного периода стабилизации. Этот период должен закончиться к весне следующего года, после чего возможен резкий скачок цен на жилье. Мы сейчас находимся в начале длинного (25-30 лет) цикла, в фазе подъема, одна из причин которого - политическая и экономическая стабильность в стране. Ценовые колебания, разумеется, есть, просто они перешли в колебания прироста, и анализировать их следует несколько иначе. Необходимо учитывать, что сейчас в России - период устойчивого роста экономики, а рынок недвижимости как наиболее привлекательный для инвестиций опережает средние темпы роста ВВП, и эта тенденция сохранится в ближайшие годы.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Я считаю, что на рынке недвижимости сложилась аномальная ситуация. Взлет цен в 2006?м был не только стремительным (60% за 8 месяцев против максимум 30-40% за год), но и рекордно долгим. Обычно длительность этой фазы составляет 6-9 месяцев, а нынешний ценовой скачок продолжается уже более года. Это беспрецедентное явление. При этом признаков насыщения не наблюдается. Безусловно, тенденция к замедлению есть, но рынок ни в коем случае не остановился. Рост цен на уровне 5% в месяц кажется небольшим только по сравнению с показателями предыдущих месяцев. Более того, не наблюдается и увеличения количества предложений, а этот показатель напрямую связан с ценовой динамикой. Прогнозируя развитие ситуации на рынке недвижимости в следующем году, я могу предположить, что вниз цены однозначно не пойдут. Вилка роста цен на следующий год, по моим оценкам, будет составлять от 0 до 15%. Либо роста вообще не будет, и цены останутся на нынешнем уровне. Можно предполагать, что возобновление ценового роста на недвижимость начнется не раньше весны-лета 2008 года, когда растущие доходы населения смогут поддержать цены на недвижимость. До этого времени никаких резких ценовых скачков на рынке недвижимости не предвидится.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- В ближайшее время ситуация с ценами на жилье в России резко меняться не будет. Как показали исследования, предпосылок к кардинальным изменениям на рынке недвижимости на данный момент нет. Мы ожидаем в 2008 году регулярный, активный и, конечно, стабильный рынок. Рост цен на рынке недвижимости в 2007 году по сравнению с прошлым годом замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В регионах процесс безумного подорожания жилья начался с небольшим запозданием и сейчас наверстывает отставание. Лидерство по уровню цен на жилье по-прежнему остается за Москвой, вторую строку занимает Санкт-Петербург. В среднем по России цена 1 кв. метра жилья на декабрь 2007 года составила на первичном рынке 39509,7 руб., на вторичном - 41880,3 руб. Рост цен на первичном рынке жилья в среднем составил 16,4 %, на вторичном - 12%. Я думаю, что в 2008 году на рынке жилья наиболее вероятен незначительный рост, в среднем 1-1,5% в месяц, то есть 12-18% в год. При этом цены на первичную недвижимость будут расти с опережением темпа инфляции, примерно на 15-18% в год. Поведение цен на вторичном рынке недвижимости будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения. В 2008 году в этом сегменте ожидается прирост среднего уровня на 9-12% . Это рост, связанный с инфляционными процессами и поддерживаемый недостатком жилья на фоне заметного платежеспособного спроса. Такими умеренными темпами рынок растет во всем мире. Наконец это дошло и до России.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- 2008 год - знаковый: Правительство РФ впервые выделяет деньги на проведение капитального ремонта жилья. Возможно повышение социальной напряженности в области, связанное в первую очередь с повышением тарифов на жилье (с 1 января 2008 года произойдет повышение тарифов на содержание жилья и оплату коммунальных услуг на 20 и 22% соответственно), во-вторую - с управляющими компаниями, которые выберут собственники или они будут назначены муниципалитетом. До 1 мая 2008 года муниципалитеты проведут открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для тех домов, где собственниками не выбран способ управления. Но в течение 2008 года и последующих собственники вправе выбрать способ управления своим многоквартирным домом (даже если они создали ТСЖ, выбрали управляющую компанию или ее назначили по конкурсу).

    В связи с этими и некоторыми другими нововведениями в 2008 году возникнет серьезная необходимость продолжить ведение разъяснительной работы с населением по вопросам реформирования ЖКХ.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Ситуация такова, что пока не сформирован класс собственников, процесс создания ТСЖ (а это просто неизбежно) идет очень медленно. Но жители начинают понимать, что управлять своим домом лучше, чем они сами, никто не будет. Об этом говорит и опыт других стран.

    Мы проводим обучение инициативных групп и председателей ТСЖ, для того чтобы подготовить квалифицированных специалистов в этой области. Ведь на их знания и навыки будет рассчитывать большое количество людей. Обучение специалистов ТСЖ мы начали при поддержке администрации области с 2006 года. Я считаю, что в дальнейшем учебу нужно проводить на уровне муниципалитетов, тем более что по закону муниципальные органы должны оказывать содействие в проведении обучения. Но в нашем случае пока власти думают, что такое обучение проводят ТОСы. Насколько мне известно, деньги для этих целей зарезервированы в бюджете. В связи с этим возникают два вопроса: получим ли мы эти деньги и, если получим, сможем ли их освоить? Я считаю, что деньги мы все же получим и освоим - все предпосылки для этого в области есть. К тому же в планах рабочей группы по реформированию ЖКХ при правительстве области в 2008 г. стоят следующие задачи. Во-первых, вести разъяснительную работу среди населения, совместно с правительством области и губернской Думой готовить поправки в ЖК РФ, разрабатывать и совершенствовать нормативно-правовую базу сферы ЖКХ. Во-вторых, осуществлять контроль за повышением тарифов на территории области и выделением и расходованием средств на проведение капитального ремонта.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- В 2008 году можно ожидать умеренного рост цен на недвижимость - в пределах 1-2% в месяц. Но на данный момент сложно делать какие-то прогнозы. Все сейчас находятся в ожидании выборов. Заранее просчитать экономические последствия в связи с этим знаменательным событием невозможно. Не исключено, что какие-то изменения, которые могут отразиться на рынке недвижимости (вызвать рост спроса или цен), в структуре власти произойдут. Но все же я думаю, что кардинальных перемен в связи с президентскими выборами не будет. Выборы выборами, а мы должны выполнить пожелание нашего президента и наращивать темпы застройки. В России у застройщиков есть запас прочности: себестоимость жилья в среднем вдвое ниже нынешних цен на квартиры. Однако строительная отрасль подвержена общим тенденциям: дорожают стройматериалы, растут административные издержки. Объем строящегося жилья в регионах будет расти, особенно в областных центрах. Спрос сегодня там превышает предложение, и это указывает на обязательное увеличение объемов строительства. В Самаре это будет возможным, только если нам удастся навести порядок, поменяв правила игры, то есть приняв необходимые законы. Когда у застройщиков появятся более благоприятные условия для реализации проектов, предложение на рынке недвижимости в нашем регионе увеличится, и разница между спросом и предложением не будет такой большой. В результате стабилизируется продажная цена, и новое жилье в Самаре станет более доступным.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Принятие федерального закона о саморегулируемых организациях мы рассматриваем лишь как первый шаг на пути перехода к саморегулированию в сфере строительства. Следующий - принятие соответствующих поправок в Градостроительный кодекс Российской Федерации, которые конкретизируют механизмы саморегулирования трех видов деятельности, описанных в кодексе, - инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и капитального строительства. Такие поправки разработаны и внесены в Государственную Думу. По предварительным сведениям, их планируется рассмотреть в период зимней сессии.

    В предлагаемой модели условием допуска на рынок услуг в сфере строительства является обязательное членство в саморегулируемой организации, определяющей общие критерии, которым должен отвечать участник инвестиционно-строительной деятельности. При этом минимальные из этих критериев предлагается закрепить непосредственно в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Принятие указанных выше изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации позволит резко повысить управляемость строительным комплексом России и эффективность его деятельности, обеспечить реализацию концепции частно-государственного партнерства в сфере строительства, сформировать еще один важный институт гражданского общества в виде саморегулируемых организаций изыскателей, проектировщиков и строителей.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- В целом 2007 год можно назвать достаточно стабильным и спокойным для рынка жилья.

    В этом году впервые за последние годы несколько сократился темп роста цен на жилье. Появились некоторые категории квартир, на которые цены вообще «встали». На другие рост цен стал не таким ажиотажным, но вместе с тем сохранился. В 2007 году значительно изменились предпочтения покупателей квартир. Но в целом, как и раньше, цены продолжали расти, только снизился ежемесячный процент их роста. Объясняется это тем, что, во-первых, платежеспособный спрос стал намного меньше, а во-вторых, цена предложения стала сильно отличаться от реальной цены сделки. По усредненным данным, в период с конца 2006-го по начало 2007 года число проводимых сделок сократилось, а база предложений постоянно растет. Из-за чрезмерно завышенных цен на жилье сформировался так называемый отложенный спрос - 50-60% потенциальных покупателей ждут понижения.

    Если говорить о тенденциях развития рынка жилья в 2008 г., можно прогнозировать, что сегодняшние темпы роста будут сохраняться до апреля-мая следующего года, после чего можно ожидать более высоких темпов удорожания. Также будут продолжать корректироваться предпочтения покупателей. Постепенно разрыв в стоимости 2-комнатных и 3-комнатных квартир сократится (так как сейчас первые пользуются наибольшим спросом, а вторые почти «стоят»), и покупатели будут более активно выбирать 3-комнатные квартиры. Уже сейчас мы наблюдаем движение спроса в сторону квартир большей площади. Люди отдают предпочтение лучшим жилищным условиям.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Ситуация с ценами на недвижимость на сегодня довольно туманная. Основная причина - падение доллара и различное поведение цен, исчисляемых в разных валютах - долларах и рублях. Однако мы за последние годы привыкли к довольно резким перепадам цен. Неудивительно, что появляются прогнозы о двойном росте цен в ближайшее время. Но в нынешних условиях рынок не может пойти ни активно вверх, ни резко вниз. Поэтому особых изменений в ценовом ракурсе, я думаю, не будет. Однако если доллар и дальше будет падать, цены будут расти как в долларовом эквиваленте, так и - чуть меньше - в рублевом. Возможно, спрос на квартиры поднимется после выборов, но это лишь предположение. В России любой рынок ведет себя непредсказуемо.

    При успешном введении новых законов цены на жилье будут расти, но незначительно. В основном за счет инфляционных процессов - удорожания строительных материалов, повышения зарплаты рабочим и т.д. Ведь цены на квартиры не могут снизиться из-за удорожания примерно на 40% строительных материалов и из-за усложнения процедуры подключения новостроек к водо- и энергоснабжению, а также из-за роста тарифов на это подключение.

    Одним из важных моментов на рынке недвижимости является то, что имеющееся предложение в несколько раз превышает спрос. По сравнению с 2006 годом спрос сократился в три раза. Я думаю, все дело в том, что с рынка ушли представители среднего класса, на которых приходилось две трети покупок на рынке жилья. Такие люди могут приобрести жилье только в рамках программ для улучшения жилищных условий.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Для волнений и традиционного предновогоднего покупательского ажиотажа у населения уже нет ни финансовых, ни эмоциональных ресурсов. Небольшая группа состоятельных покупателей может поддаться предновогодней панике, но для массы продавцов это явление пройдет незаметно. Общий ценовой фон продолжит свой рост, причиной тому будет в первую очередь высокая конкуренция среди риэлторских фирм. В борьбе за клиента многие агентства из-за боязни «огорчить» его будут продолжать соглашаться с его ценовыми желаниями, обрекая тем самым собственника на затяжной процесс продажи или размена.

    Не последнюю роль в ценовом росте сыграет вынужденное удорожание первичного рынка. Ограниченное число строительных площадок, удорожание стройматериалов, проблемы мощностей и несовершенство законодательства отразятся на ценообразовании квадратного метра. Но больших колебаний не будет. Если бы были серьезные причины для падения рынка, это, несомненно, произошло бы в период стагнации. Но раз рынок нащупал дно и ниже не пошел, значит, его что-то поддерживает. У него есть три основных «опоры». Во-первых, это ограниченность предложения: на рынок новостроек попадает все меньше и меньше жилья, на вторичном рынке потенциальные продавцы не спешат выставлять квартиры на продажу. Во-вторых, влияет относительно благоприятный экономический климат: у покупателей растут не только зарплаты, но и накопления за последние годы. Наконец, в-третьих, существует «ипотечная подушка», которая подпитывает платежеспособность покупателя. Эти «три кита» надежно держат рынок снизу.

    Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимость- Группа компаний «МИАН» выводит риэлторский бизнес на федеральный уровень, открывая территориальные отделения во всех регионах РФ. Уже к концу 2008 года начнут работу более пятидесяти отделений в 24 городах России - городах-миллионниках (в том числе и в Самаре) и ряде крупных областных центров. Масштабирование существующей модели риэлторского бизнеса группы на территорию России будет стимулировать формирование цивилизованного рынка услуг межрегиональных операций с недвижимостью.

    Первое в России федеральное агентство недвижимости будет иметь централизованную систему управления и единую информационную базу. Централизованный подход к межрегиональным операциям с недвижимостью даст возможность предоставить максимальное качество риэлторских услуг для физических и юридических лиц в масштабе страны. Это позволит гарантировать технологичность, прозрачность и безопасность сделок по всем услугам, предоставляемым в каждом территориальном отделении. К 2013 году откроется более 500 территориальных отделений «МИАН» в городах России. А доля рынка риэлторских услуг составит 10%.

    Выход нашей компании на региональный уровень является своевременным. Ему благоприятствуют, во-первых, накопленные нами компетенции и технологии цивилизованного, прозрачного ведения риэлторского бизнеса и, во-вторых, общая экономическая ситуация. Активно развиваются программы ипотечного кредитования. Растут платежеспособный спрос, мобильность населения и интерес наших корпоративных клиентов к региональным рынкам.

    В целом нас ожидает весьма событийный год на рынке real estate. В первую очередь в 2008 году в силу вступят несколько законодательных актов, напрямую затрагивающих рынок недвижимости. Федеральный закон о саморегулируемых организациях вносит существенные коррективы в работу строительного рынка. Согласно поправкам в Жилищный кодекс РФ, принятым еще в конце 2006 г., к 1 мая 2008 года должны быть проведены конкурсы по выбору управляющих компаний многоквартирными домами. Тем самым к маю предстоящего года будет сформирован новый, пока еще фактически незаполненный рынок эксплуатационных услуг. Находится в разработке Российской Гильдии Риэлторов и закон о риэлторской деятельности, который по самым оптимистичным прогнозам может уже к осени поступить на рассмотрение в Государственную Думу.

    Что касается непосредственно Самары, то в 2008 году город должен существовать уже в рамках долгожданного генплана, принятие которого намечено еще до конца текущего года. Конечно, помимо основных положений развития города, освещенных в генплане, остается много других болезненных для Самары проблем. Это и разработка концепции застройки исторической части города, учитывающей противоречивые интересы местных жителей, исторического наследия и застройщиков, и ликвидация ветхого фонда.

    Участники строительного рынка ждут в новом году, что с мертвой точки сдвинутся проблемы по земельным аукционам, а жители - что будет окончательно решен вопрос с точечной застройкой.

    У городской администрации свои прогнозы, она планирует в долгосрочной перспективе увеличить показатель сдачи жилья с 650 тысяч квадратных метров в 2008 году до 1 миллиона квадратных метров в 2010 году благодаря совместной работе администрации и правительства Самарской области.

    В 2008 году запланирована сдача первых 68 тысяч кв. метров жилья в жилом микрорайо­не «Волгарь» в Куйбышевском районе. Судя по откликам, которые приходят в редакцию «НРН», спрос на квартиры в новом микрорайоне будет высоким.

    Ценовые прогнозы аналитиков разнятся, но в целом они ориентированы на уровень, немного превышающий прогнозируемую инфляцию в России. С учетом того, что, по данным ЦБР, инфляция в России в 2008 году не должна превысить 6-7% в год, аналитики прогнозируют уверенный годовой рост цены квадратного метра в среднем на 12-20%.

    Говоря о развитии ипотечного рынка в 2008 году, специалисты отмечают увеличение сроков кредитования, появление модифицированных платежей, в том числе в конце срока кредитования. Кроме того, в 2008 г. ожидается появление узких, нишевых продуктов, нацеленных на некие профессиональные группы (врачи, юристы и т.п.). Ипотечные ставки в будущем году будут расти (как минимум на 1%), а требования к заемщикам будут становиться строже. В особенности это касается клиентов банков, представляющих подтверждение собственных доходов в виде справки в свободной форме. А это самый массовый банковский клиент по ипотечным программам, в 2007 году доля таких заемщиков составила около 60% от всей массы ипотечных заемщиков.

    Столичные инвесторы всерьез рассматривают Самарский регион, и уже в будущем году ожидается обострение конкуренции с приходом на рынок новых игроков. В настоящий момент известны планы одного из крупнейших московских операторов недвижимости - ГК «МИАН» - по открытию своего отделения в Самаре в 2008 году